HGB bagi PT PMA: Pemeriksaan Kepemilikan Properti Komersial

HGB bagi PT PMA: pemeriksaan kepemilikan properti komersial sebaiknya dimulai dari dua hal yang berbeda: apakah PT PMA memenuhi syarat sebagai pemegang HGB dan apakah bidang tanah yang akan dibeli memang layak dialihkan kepada perusahaan tersebut.

Kerangka penanaman modalnya berasal dari UU Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, yang masih berstatus berlaku tetapi telah diubah, termasuk melalui UU Nomor 6 Tahun 2023.

Aturan HGB yang berlaku saat ini antara lain terdapat dalam PP Nomor 18 Tahun 2021, yang berstatus berlaku, mencabut PP Nomor 40 Tahun 1996, dan mengubah sebagian ketentuan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Untuk aset yang berada di Jakarta, lengkapi pemeriksaan hak dengan cek RDTR Jakarta, agar kelayakan perusahaan memegang tanah dipisahkan dari kesesuaian rencana penggunaan lokasinya.

HGB bagi PT PMA: Bisa Dimiliki, tetapi Asetnya Tetap Harus Diperiksa

Unsur modal asing pada pemegang saham tidak otomatis menjadikan PT PMA sebagai badan hukum asing. Yang perlu diperiksa adalah bentuk dan kedudukan Perseroannya serta syarat subjek HGB.

Pasal 5 ayat (2) UU Penanaman Modal menetapkan bahwa penanaman modal asing wajib berbentuk perseroan terbatas berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di wilayah Indonesia, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang.

Sementara itu, Pasal 34 PP Nomor 18 Tahun 2021 menyatakan HGB dapat diberikan kepada Warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia.

Dengan membaca Pasal 5 ayat (2) UU Penanaman Modal bersama Pasal 34 PP Nomor 18 Tahun 2021, PT PMA yang memenuhi bentuk dan kedudukan tersebut pada prinsipnya masuk kategori badan hukum yang dapat menjadi subjek HGB.

PT PMA Tetap Perseroan Berdasarkan Hukum Indonesia

Pemeriksaan kemudian bergeser dari siapa pemegang sahamnya ke status Perseroan. Pastikan perusahaan sudah berdiri, data badan hukumnya konsisten, kewenangan Direksi untuk transaksi tersedia, dan anggaran dasar tidak menciptakan pembatasan internal yang belum dipenuhi.

Untuk transaksi bernilai material, periksa pula apakah diperlukan keputusan pemegang saham atau persetujuan organ Perseroan berdasarkan anggaran dasar dan karakter transaksi.

Subjek HGB Ditentukan dari Status Badan Hukum

Kesimpulan bahwa PT PMA dapat menjadi subjek HGB tidak berarti setiap tanah dapat langsung dibeli. Status tanah, jangka waktu, sumber hak, beban, tata ruang, dan dokumen pemegang hak tetap harus diperiksa satu per satu.

Periksa HGB-nya, Bukan Hanya Nama Pemilik

Sertipikat merupakan titik awal, bukan akhir pemeriksaan.

Pasal 39 PP Nomor 18 Tahun 2021 menetapkan bahwa pemberian HGB wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan dan pemegang hak diberikan sertipikat Hak Atas Tanah sebagai tanda bukti hak.

Dalam Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021, Data Yuridis mencakup status hukum bidang tanah, pemegang hak, hak pihak lain, dan beban lain yang membebaninya, sehingga pemeriksaan transaksi tidak sebaiknya berhenti pada salinan sertipikat yang diberikan penjual.

Secara praktis, cocokkan sekurang-kurangnya:

• identitas pemegang HGB
• nomor dan lokasi bidang
• luas tanah
• tanggal berakhir hak
• asal HGB
• catatan atau beban atas tanah
• batas fisik dan penggunaan aktual
• dokumen pendukung penjual

Cek Asal Tanah: Negara, Hak Pengelolaan, atau Hak Milik

Pasal 36 PP Nomor 18 Tahun 2021 membedakan HGB di atas Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah hak milik.

Perbedaan ini penting karena jalur terbentuknya hak dan kebutuhan persetujuan tidak identik. Investor perlu mengetahui apa yang berada di bawah HGB, bukan hanya melihat tulisan “HGB” pada dokumen pemasaran properti.

Cek Sisa Masa HGB dan Peluang Perpanjangan

Menurut Pasal 37 PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun, sedangkan HGB di atas Tanah hak milik diberikan paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui melalui pemberian HGB baru di atas hak milik.

Jangan menilai nilai ekonomi aset hanya dari harga bangunan. Sisa umur hak dapat memengaruhi rencana pendanaan, jangka waktu penggunaan properti, dan tindakan yang perlu dilakukan setelah akuisisi.

PP Nomor 18 Tahun 2021 juga mengaitkan perpanjangan dengan syarat tertentu, termasuk pemanfaatan tanah, pemenuhan persyaratan pemberian hak, status pemegang hak, kesesuaian tata ruang, dan kepentingan umum.

Jika Berdiri di Atas Hak Pengelolaan, Periksa Persetujuannya

Untuk HGB di atas Tanah Hak Pengelolaan, Pasal 38 dan Pasal 40 PP Nomor 18 Tahun 2021 mengaitkan pemberian serta perpanjangan atau pembaruannya dengan persetujuan pemegang Hak Pengelolaan.

Karena itu, minta dan pelajari dokumen hubungan dengan pemegang HPL. Periksa masa berlaku, syarat penggunaan, kewajiban pembayaran atau kontribusi yang diperjanjikan, pembatasan pengalihan, serta kebutuhan persetujuan untuk transaksi yang direncanakan.

Jangan mengasumsikan HGB di atas HPL mempunyai posisi praktis yang sama dengan HGB di atas Tanah Negara.

Cek Hak Tanggungan dan Beban Lain

Pasal 44 PP Nomor 18 Tahun 2021 memberi pemegang HGB hak melakukan perbuatan hukum untuk mengalihkan hak tersebut dan membebaninya dengan Hak Tanggungan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Karena UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan masih berstatus berlaku dan memasukkan HGB sebagai salah satu hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan, transaksi pembelian perlu memeriksa apakah sertipikat sedang menjadi jaminan utang.

Jika terdapat Hak Tanggungan, jangan hanya menerima janji bahwa utang akan dilunasi setelah transaksi. Susun mekanisme pelunasan dan penghapusan beban sebagai bagian dari syarat penyelesaian transaksi bersama pihak yang berwenang menangani peralihan hak.

Selain Hak Tanggungan, teliti pula catatan sengketa, blokir, sita, hak pihak lain, atau pembatasan yang dapat memengaruhi pengalihan dan penggunaan properti.

Untuk Properti di Jakarta, Periksa RDTR dan Rencana Penggunaan

Status HGB yang bersih tidak otomatis berarti bangunan cocok untuk seluruh kegiatan usaha PT PMA.

Untuk aset di Jakarta, Pergub Nomor 31 Tahun 2022 tentang RDTR masih berstatus berlaku, sehingga penggunaan komersial yang direncanakan sebaiknya dibandingkan dengan ketentuan tata ruang lokasi sebelum transaksi ditutup.

Contohnya, perusahaan yang akan memakai aset sebagai kantor administratif mempunyai kebutuhan berbeda dari perusahaan yang merencanakan gudang, fasilitas produksi, restoran, klinik, atau kegiatan lain yang mempunyai karakter operasional tersendiri.

Karena itu, pemeriksaan properti tidak boleh dipisahkan dari KBLI dan penggunaan nyata yang direncanakan perusahaan.

Ruang Lingkup Pemeriksaan Sebelum Transaksi

Pemeriksaan yang berguna sebaiknya menghasilkan temuan yang dapat dipakai untuk keputusan investasi, bukan hanya pernyataan “sertipikat ada”.

Untuk pemeriksaan yang melibatkan konfirmasi data pertanahan, peralihan hak, atau akta pertanahan, koordinasikan langkah transaksi dengan PPAT dan Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya.

Kapan Transaksi Sebaiknya Ditahan?

Pertimbangkan menahan pembayaran akhir atau penandatanganan penyelesaian jika:

• identitas pemegang hak tidak konsisten
• sisa masa HGB tidak sesuai horizon investasi
• HGB berada di atas HPL tetapi dokumen persetujuan belum jelas
• masih terdapat Hak Tanggungan yang belum diselesaikan
• batas fisik tidak sesuai dengan dokumen
• terdapat sengketa, blokir, sita, atau hak pihak lain yang belum ditangani
• rencana penggunaan properti belum dibandingkan dengan tata ruang
• kewenangan penjual atau pembeli belum lengkap
• struktur transaksi menunggu persetujuan korporasi

Daftar tersebut bukan berarti setiap temuan otomatis membatalkan transaksi. Fungsinya adalah menentukan masalah mana yang harus menjadi syarat pendahuluan dan mana yang membuat aset perlu ditinggalkan.

Baca Juga: Kekuatan Pembuktian Akta Autentik dan Akta Bawah Tangan dalam Sengketa

Kesimpulan

PT PMA pada prinsipnya dapat menjadi subjek HGB karena PMA berbentuk perseroan berdasarkan hukum Indonesia dan HGB dapat diberikan kepada badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia.

Namun kelayakan pembeli hanyalah lapisan pertama. Sebelum memperoleh properti komersial, periksa asal HGB, sisa masa hak, hubungan dengan pemegang HPL, Hak Tanggungan, Data Fisik dan Data Yuridis, penggunaan aktual, tata ruang, serta kewenangan para pihak. Keputusan investasi sebaiknya dibuat setelah isu-isu tersebut diklasifikasikan menjadi dapat diterima, harus diselesaikan sebelum transaksi, atau terlalu material untuk dilanjutkan.

Periksa Struktur PT PMA dan Dokumen Transaksi Sebelum Properti Diambil Alih

Jika PT PMA Anda sedang mempertimbangkan pembelian properti komersial, Jakarta Legal ID dapat membantu konsultasi awal mengenai struktur badan usaha, kewenangan korporasi, serta kebutuhan layanan notaris yang berkaitan dengan transaksi.

Untuk pemeriksaan dan tindakan pertanahan yang berada dalam kewenangan PPAT atau Kantor Pertanahan, koordinasikan proses tersebut secara terpisah agar temuan sertipikat, HGB, HPL, dan beban tanah dapat diselesaikan sebelum transaksi ditutup.

Untuk menindaklanjuti pemeriksaan HGB bagi PT PMA, Anda dapat menggunakan layanan notaris dan pemeriksaan dokumen Jakarta Legal ID dengan menyiapkan identitas para pihak, kewenangan, serta naskah dan bukti pendukung sesuai konteks kegiatan atau transaksi.

FAQ HGB bagi PT PMA

Apakah PT PMA boleh memiliki HGB?

Pada prinsipnya ya. UU Penanaman Modal mewajibkan PMA berbentuk PT berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, sedangkan PP Nomor 18 Tahun 2021 memperbolehkan HGB diberikan kepada badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Apakah kepemilikan saham asing membuat PT PMA dianggap badan hukum asing untuk HGB?

Tidak semata-mata karena sahamnya dimiliki pihak asing. PT PMA dibentuk sebagai perseroan berdasarkan hukum Indonesia; yang diperiksa untuk subjek HGB adalah bentuk dan kedudukan badan hukumnya sesuai ketentuan yang berlaku.

Berapa lama HGB berlaku?

Untuk HGB di atas Tanah Negara atau HPL, PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur pemberian paling lama 30 tahun, perpanjangan paling lama 20 tahun, dan pembaruan paling lama 30 tahun. HGB di atas hak milik mempunyai mekanisme yang berbeda.

Apa yang harus dicek jika HGB berada di atas HPL?

Periksa pemegang HPL, dokumen persetujuan, perjanjian pemanfaatan, masa berlaku, persyaratan penggunaan, pembatasan pengalihan, serta syarat yang berkaitan dengan perpanjangan atau pembaruan.

Apakah HGB dapat dijadikan jaminan bank?

Ya. HGB termasuk hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan. Karena itu, calon pembeli perlu memeriksa apakah aset masih menjadi jaminan sebelum transaksi selesai.

Apakah sertipikat HGB saja cukup untuk uji tuntas?

Tidak. Pemeriksaan juga perlu melihat data yuridis, data fisik, beban, asal hak, sisa jangka waktu, kondisi penggunaan, tata ruang, dan kewenangan para pihak.

Apakah HGB di atas Tanah Negara dan HGB di atas HPL sama?

Tidak seluruhnya. HGB di atas HPL mempunyai hubungan hukum dengan pemegang Hak Pengelolaan dan persetujuan pemegang HPL relevan terhadap pemberian serta perpanjangan atau pembaruannya.

Apakah PT PMA bisa membeli properti HGB yang sedang dijaminkan?

Keberadaan Hak Tanggungan harus diselesaikan dalam struktur transaksi. Jangan menganggap pengalihan dapat diselesaikan dengan aman tanpa mekanisme pelunasan dan penghapusan beban yang jelas.

Mengapa RDTR perlu diperiksa jika sertipikatnya sudah HGB?

Karena status hak atas tanah dan kesesuaian penggunaan ruang adalah dua hal berbeda. HGB dapat sah, tetapi kegiatan usaha yang direncanakan tetap perlu dibandingkan dengan ketentuan tata ruang lokasi.

Kapan transaksi properti sebaiknya ditunda?

Tunda ketika terdapat ketidakjelasan pemegang hak, masa HGB, HPL, Hak Tanggungan, sengketa, batas fisik, tata ruang, atau kewenangan korporasi yang belum dapat diselesaikan sebagai syarat sebelum transaksi.

Rujukan & Referensi

1. Status UU Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal — peraturan.bpk.go.id
2. Teks UU Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal — peraturan.bpk.go.id
3. PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah — peraturan.bpk.go.id
4. Teks Resmi PP Nomor 18 Tahun 2021 — peraturan.bpk.go.id
5. Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah — peraturan.bpk.go.id
6. Teks Resmi Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 — peraturan.bpk.go.id
7. UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan — peraturan.bpk.go.id
8. Pergub DKI Jakarta Nomor 31 Tahun 2022 tentang RDTR — jdih.jakarta.go.id